English
中文Trả lời ngắn gọn: Kể từ ngày 01/8/2024, điều kiện kinh doanh bất động sản được áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật 2023, hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Nghị định 02/2022/NĐ-CP). Điểm mới quan trọng nhất: Luật 2023 không còn yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng. Thay vào đó, tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã) có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không bị cấm/đình chỉ hoạt động, bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu, và đáp ứng yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu khi kinh doanh thông qua dự án.
Khung pháp lý hiện hành: Luật KDBĐS 2023
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Các quy định về điều kiện kinh doanh theo Luật 2014 (như vốn pháp định 20 tỷ đồng) không còn áp dụng.
Dịch vụ liên quan
Tư vấn giấy phép và điều kiện kinh doanh
Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị đăng ký, điều chỉnh ngành nghề, xin giấy phép hoặc kiểm tra điều kiện kinh doanh, ANT Legal có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ và lộ trình thực hiện phù hợp.
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9)
1. Điều kiện về hình thức tổ chức
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. Ngoại lệ: cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế; trường hợp bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ Luật này (nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế).
2. Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP: tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó, không quá 04 lần vốn chủ sở hữu đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với dự án từ 20 ha trở lên;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên; đồng thời thực hiện nhiều dự án thì vốn chủ sở hữu phải đủ phân bổ bảo đảm tỷ lệ trên cho từng dự án.
3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản…) thực hiện theo quy định riêng tại khoản 5 Điều 9 Luật KDBĐS 2023, bao gồm điều kiện về chứng chỉ hành nghề đối với cá nhân môi giới.
Lưu ý quan trọng
- Điểm khác biệt lớn so với Luật 2014: bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng, thay bằng cơ chế kiểm soát tỷ lệ đòn bẩy tài chính (dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu) và vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy mô dự án.
- Khi đánh giá điều kiện, áp dụng đồng thời các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn hiệu lực tại thời điểm thực hiện.
ANT Legal có thể hỗ trợ gì?
ANT Legal tư vấn về điều kiện kinh doanh bất động sản, cấu trúc giao dịch, soạn thảo hợp đồng và tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp bất động sản. Để được tư vấn cho trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư qua số 0966.475.966.
