Doanh nghiệp liên doanh có được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Doanh nghiệp liên doanh — là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài — thuộc đối tượng người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện do luật định: quyền sử dụng đất góp vốn phải có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai 2024), và đáp ứng các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện theo Điều 95 và khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2024.

1. Doanh nghiệp liên doanh có được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Được, với điều kiện. Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Đất đai 2013), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài — bao gồm doanh nghiệp liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài — thuộc đối tượng người sử dụng đất và có các quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật (điểm đ khoản 1 Điều 28: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất).

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp liên doanh chỉ hợp pháp khi quyền sử dụng đất dùng để góp vốn đáp ứng các điều kiện sau:

• Nguồn gốc đất hợp pháp: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai 2024);
• Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; không có biện pháp khẩn cấp tạm thời (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024);
• Trường hợp được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024);
• Không thuộc trường hợp bị cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt), và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp pháp luật không cho phép (khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Ngoài ra cần lưu ý các khu vực hạn chế tiếp cận đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài (khoản 3 Điều 28 Luật Đất đai 2024).

Lưu ý quan trọng: Các quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP về vấn đề này đã hết hiệu lực cùng với Luật Đất đai 2013. Người đọc không áp dụng các văn bản cũ để xác định điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp liên doanh

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a, điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Sau khi góp vốn, doanh nghiệp liên doanh phải thực hiện đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền — trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024).

Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn khi thành lập doanh nghiệp do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá, và được ghi nhận vào vốn điều lệ của doanh nghiệp liên doanh (khoản 2 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020). Trước khi nhận góp vốn, doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ: quy hoạch sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp và nghĩa vụ tài chính về đất đai còn nợ.

3. Khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp liên doanh có được bồi thường không?

Có, nếu đủ điều kiện. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất — bao gồm doanh nghiệp liên doanh có quyền sử dụng đất hợp pháp — được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ cụ thể đối với đất có nguồn gốc góp vốn:

• Tổ chức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được bồi thường về đất (điểm e khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024), với điều kiện có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định (khoản 2 Điều 95);
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 42 sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 thì được bồi thường về đất (khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2024);
• Ngoài bồi thường về đất, doanh nghiệp còn có thể được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định phê duyệt (điểm c khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024); đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 (khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2024).

Lưu ý khi áp dụng quy định pháp luật hiện hành

Nội dung bài viết thuộc nhóm Kiến thức Doanh nghiệp MA và được trình bày theo hướng tham khảo, giúp người đọc hiểu vấn đề pháp lý ở mức tổng quan trước khi chuẩn bị hồ sơ hoặc thực hiện giao dịch. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm, địa phương, loại hồ sơ và tình huống cụ thể. Trường hợp cần xác định chính xác căn cứ pháp lý đang áp dụng cho hồ sơ của mình, Quý khách nên liên hệ luật sư của ANT Legal qua số 0966.475.966 để được kiểm tra và tư vấn trước khi thực hiện.

Rủi ro thường gặp cần lưu ý

• Áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) để đánh giá điều kiện góp vốn.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển quyền (đất tranh chấp, bị kê biên, hết thời hạn sử dụng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính).
• Nhầm lẫn nguồn gốc đất được phép nhận góp vốn: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần (khoản 1 Điều 42).
• Không kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến đất góp vốn nằm trong quy hoạch thu hồi.
• Không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày sau khi góp vốn, phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

ANT Legal có thể hỗ trợ gì?

ANT Legal hỗ trợ rà soát tình huống cụ thể, kiểm tra hồ sơ, xác định căn cứ pháp lý áp dụng, tư vấn phương án xử lý và đại diện làm việc với cá nhân, tổ chức hoặc cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết. Để được tư vấn nhanh, Quý khách có thể liên hệ luật sư qua số 0966.475.966.

Bài viết liên quan

• Cam kết góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty TNHH 2 thành viên trở lên nhưng muốn đổi sang góp vốn bằng tiền được không?
• Muốn xin Giấy phép đăng ký kinh doanh cho nhà đầu tư nước ngoài cần có những điều kiện nào? Hồ sơ, trình tự, thủ tục được quy định ra sao?
• 7 việc phải làm ngay sau khi thành lập doanh nghiệp, công ty tại Việt Nam

Bài viết do hệ thống AI Legal Council của ANT Legal rà soát theo quy trình nội bộ 7 bước (đối chiếu pháp luật hiện hành — Luật Đất đai 2024, Luật Doanh nghiệp 2020). Đây không phải xác nhận rằng luật sư con người đã duyệt hồ sơ cụ thể của bạn.