Thủ tục bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định pháp luật

Trả lời ngắn gọn: Theo pháp luật hiện hành, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ của tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất — trừ 05 trường hợp miễn trừ tại khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư 2025. Căn cứ: Điều 30 Luật Đầu tư 2025 (143/2025/QH15, hiệu lực 01/3/2026) và Điều 26, Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/3/2026, thay thế Nghị định 31/2021/NĐ-CP).

1. Quy định về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư?

Căn cứ Điều 30 Luật Đầu tư 2025 (143/2025/QH15, hiệu lực từ ngày 01/3/2026), việc bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:

– Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

+ Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;

+ Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản.

– Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án theo nguyên tắc lũy tiến từng phần: 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng; 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng; 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng (khoản 2 Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP). Vốn đầu tư làm căn cứ tính không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình mà nhà đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (khoản 3 Điều 27). Nhà đầu tư được giảm 25% (ngành, nghề ưu đãi đầu tư; địa bàn khó khăn) hoặc giảm 50% (ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư; địa bàn đặc biệt khó khăn) trong các trường hợp tại khoản 4 Điều 27.

Cụ thể vấn đề này được hướng dẫn tại Điều 26 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được thực hiện như sau:

Trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trường hợp bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ, tổ chức tín dụng có trách nhiệm nộp số tiền ký quỹ mà nhà đầu tư phải nộp trong trường hợp quy định tại khoản 13 Điều 27 Nghị định này.

– Việc thỏa thuận về bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ giữa tổ chức tín dụng và nhà đầu tư được ký kết và thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng và pháp luật có liên quan.

2. Quy định về thủ tục bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư?

Căn cứ Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, thủ tục bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư được quy định như sau:

Nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 26 của Nghị định này được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

– Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

– Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư (ký quỹ hoặc bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định tại khoản 1 Điều 26 của Nghị định này);

– Số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được xác định theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này;

– Thời điểm, thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều này;

– Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại khoản 9, 10 và 11 Điều này;

– Biện pháp xử lý trong trường hợp quy định tại khoản 12 Điều này;

– Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên liên quan đến nội dung quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản này;

– Những nội dung khác theo thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái với quy định của Luật Đầu tư 2025, Nghị định này và pháp luật có liên quan.

3. Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất có phải ký quỹ không?

Theo pháp luật hiện hành, nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc diện được miễn nghĩa vụ ký quỹ (điểm a khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư 2025) — quy định này không còn phân biệt trường hợp thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền thuê đất hằng năm như dưới Luật Đầu tư 2020 trước đây.

Lưu ý: các văn bản giải thích dưới thời Luật Đầu tư 2020 (như Công văn 2541/CV-TCT ngày 18/4/2022, theo đó nhà đầu tư trúng đấu giá thuê đất trả tiền hằng năm vẫn phải ký quỹ) không còn phù hợp với khung pháp luật hiện hành và không nên áp dụng cho các dự án thực hiện từ ngày 01/3/2026.

Về thời điểm thực hiện nghĩa vụ ký quỹ: nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp cam kết bảo lãnh sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điểm a khoản 5 Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP).

Chuyển tiếp: dự án đã thực hiện nghĩa vụ ký quỹ theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP trước ngày 31/3/2026 được xử lý theo điều khoản chuyển tiếp (Điều 102 Nghị định 96/2026/NĐ-CP; Điều 52 Luật Đầu tư 2025). Nhà đầu tư không phải thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đã được chấp thuận trước ngày Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực.

Bài viết do hệ thống AI Legal Council của ANT Legal rà soát theo quy trình nội bộ 7 bước (đối chiếu pháp luật hiện hành — Nghị định 96/2026/NĐ-CP và Luật Đầu tư 2025, hiệu lực từ 31/3/2026 và 01/3/2026). Đây không phải xác nhận rằng luật sư con người đã duyệt hồ sơ cụ thể của bạn.