Bố mẹ mất không để lại di chúc, đất và tài sản chia thế nào?

Câu trả lời ngắn: Khi bố mẹ mất mà không để lại di chúc, toàn bộ di sản (đất đai, nhà cửa, tiền bạc…) được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất: vợ/chồng của người mất, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, và tất cả các con (con đẻ, con nuôi, con riêng đều như nhau). Những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau. Đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể là di sản thừa kế nếu đủ điều kiện theo luật.

Bài viết này hướng dẫn chi tiết: ai được hưởng, chia thế nào, thủ tục công chứng và sang tên ra sao, thuế phí bao nhiêu, và phải làm gì khi anh em không thống nhất được.

1. Ai được hưởng di sản khi không có di chúc?

Theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp không có di chúc thì di sản được chia theo pháp luật. Người hưởng được xác định theo 3 hàng thừa kế tại Điều 651:

Hàng thừa kế thứ nhất (được hưởng trước tiên)

• Vợ, chồng của người đã mất;
• Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi của người đã mất;
• Con đẻ, con nuôi của người đã mất — bao gồm cả con riêng (con của bố/mẹ với người khác), quyền hưởng như nhau.

Hàng thừa kế thứ hai

Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột, em ruột; cháu ruột mà người chết là ông bà nội, ông bà ngoại.

Hàng thừa kế thứ ba

Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; cháu ruột mà người chết là bác/chú/cậu/cô/dì; chắt ruột mà người chết là cụ.

Nguyên tắc chia (Điều 651):

• Những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau. Ví dụ: bố mất, còn mẹ và 3 người con → di sản của bố chia đều 4 phần (mẹ 1 phần, mỗi con 1 phần). Lưu ý: tài sản chung của bố mẹ thì một nửa là của mẹ, chỉ một nửa còn lại là di sản của bố để chia.
• Hàng sau chỉ được hưởng khi hàng trước không còn ai — do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận di sản.

Các trường hợp đặc biệt cần biết

• Thừa kế thế vị (Điều 652): Bố mất trước ông bà nội thì khi ông bà mất, các cháu được hưởng phần di sản mà bố các cháu đáng lẽ được hưởng. Nếu cháu cũng đã mất trước thì chắt được hưởng thay.
• Thai nhi: Con đã thành thai trước khi bố/mẹ mất, sinh ra còn sống thì vẫn được hưởng như người đã thành niên.
• Người không được hưởng: Những người thuộc trường hợp bị truất quyền hưởng di sản theo Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 (ví dụ hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe của người để lại di sản) thì không được hưởng, dù thuộc hàng thừa kế.

2. Đất đai chia thừa kế thế nào? Chưa có sổ đỏ có được chia không?

Đất đai thường là tài sản giá trị lớn nhất và cũng là nguyên nhân chính gây tranh chấp. Cần phân biệt rõ:

Đất đã có sổ đỏ

Quyền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận là di sản, chia theo hàng thừa kế như trên. Sau khi các đồng thừa kế thống nhất (văn bản phân chia di sản có công chứng), người được hưởng phải làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên) trong thời hạn 30 ngày theo Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Đất chưa có sổ đỏ — vẫn được thừa kế

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Đất chưa có sổ vẫn là di sản thừa kế nếu đáp ứng đủ 4 điều kiện:

• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Sau khi khai nhận/phân chia di sản, người thừa kế làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho mình. Lưu ý: theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận thừa kế chỉ được thực hiện các quyền đối với đất (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) khi đã có sổ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ.

Trường hợp này liên quan mật thiết đến thủ tục làm sổ cho đất chưa có giấy tờ — bạn có thể tham khảo thêm bài đất giấy tay, không có sổ đỏ có làm được sổ không.

3. Trình tự thủ tục: từ khai nhận di sản đến sang tên sổ đỏ

Bước 1 — Họp gia đình, xác định người thừa kế và di sản

Liệt kê đầy đủ: ai còn sống thuộc hàng thừa kế, di sản gồm những gì (đất ở đâu, nhà, tiền gửi ngân hàng, cổ phần…). Nếu tài sản là tài sản chung của bố mẹ thì tách phần của người còn sống ra trước, chỉ phần của người đã mất mới là di sản.

Bước 2 — Đến tổ chức hành nghề công chứng lập văn bản phân chia di sản

Từ ngày 01/7/2025, Luật Công chứng 2024 (Điều 59) đã gộp “khai nhận di sản” và “thỏa thuận phân chia di sản” thành một loại duy nhất: Văn bản phân chia di sản — áp dụng cho mọi trường hợp, kể cả khi chỉ có một người thừa kế duy nhất. Văn bản này sau khi công chứng là căn cứ trực tiếp để đăng ký sang tên.

Nơi thực hiện: tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng) — thường là nơi người để lại di sản cư trú cuối cùng hoặc nơi có bất động sản, để thuận tiện cho việc niêm yết.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Giấy chứng tử của người để lại di sản (nếu mất đã lâu không còn giấy chứng tử, liên hệ UBND cấp xã nơi đăng ký khai tử để xin trích lục);
• Giấy tờ nhân thân của tất cả người thừa kế (CCCD);
• Giấy tờ chứng minh quan hệ: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận con nuôi…;
• Giấy tờ về di sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà (nếu có), sổ tiết kiệm, giấy đăng ký xe…;
• Trường hợp có người từ chối nhận di sản: văn bản từ chối đã công chứng (Điều 60 Luật Công chứng 2024).

Bước 3 — Niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã

Tổ chức hành nghề công chứng niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản trong 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng; nếu di sản có bất động sản thì niêm yết thêm tại UBND cấp xã nơi có bất động sản (Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP). Hết 15 ngày niêm yết, nếu không phát sinh khiếu nại, tố cáo thì các bên ký văn bản phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 4 — Ký văn bản phân chia di sản tại tổ chức công chứng

Tất cả người thừa kế (hoặc người đại diện hợp pháp) có mặt để ký. Văn bản ghi rõ ai nhận tài sản nào, hoặc các bên thỏa thuận để một người đứng tên rồi thanh toán lại phần chênh lệch cho người khác.

Bước 5 — Đăng ký sang tên (đăng ký biến động) tại cơ quan đăng ký đất đai

Mang văn bản phân chia di sản đã công chứng + Giấy chứng nhận (nếu có) đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh để đăng ký biến động, trong 30 ngày kể từ ngày văn bản có hiệu lực (Điều 133 Luật Đất đai 2024). Thủ tục sang tên sổ đỏ cho người trong gia đình được hướng dẫn chi tiết tại bài sang tên sổ đỏ: hồ sơ, thuế phí và thủ tục.

4. Thuế, phí phải nộp khi nhận thừa kế là bao nhiêu?

• Thuế thu nhập cá nhân: được MIỄN đối với thừa kế là bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ – con đẻ, cha mẹ nuôi – con nuôi hợp pháp (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 — 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026). Trường hợp ngoài diện miễn (ví dụ anh em ruột tặng cho nhau) thì phải nộp thuế TNCN theo quy định hiện hành — mức thuế suất cụ thể đề nghị đối chiếu với cơ quan thuế tại thời điểm làm thủ tục.
• Lệ phí trước bạ: được MIỄN đối với nhà, đất thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, cha mẹ nuôi – con nuôi (Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
• Phí công chứng: tính theo giá trị di sản ghi trong văn bản phân chia (theo biểu phí tại Thông tư 257/2016/TT-BTC) — mức cụ thể phụ thuộc giá trị tài sản, tổ chức công chứng sẽ tính khi tiếp nhận hồ sơ.

5. Anh em không thống nhất được thì làm sao?

Đây là tình huống phổ biến nhất: một người đang giữ đất không chịu chia, hoặc các bên không đồng ý về cách chia.

• Ưu tiên thỏa thuận: hòa giải trong gia đình, nhờ người có uy tín hoặc chính quyền địa phương hòa giải. Văn bản phân chia di sản chỉ công chứng được khi tất cả người thừa kế đồng ý ký.
• Khởi kiện ra Tòa án: khi không thỏa thuận được, bất kỳ người thừa kế nào cũng có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản. Thẩm quyền: Tòa án nhân dân cấp huyện (Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015); nếu di sản là bất động sản thì khởi kiện tại Tòa nơi có bất động sản (Điều 39).
• Thời hiệu khởi kiện: yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, tính từ thời điểm người để lại di sản chết (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015). Hết thời hạn này mà không ai yêu cầu chia thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó.

6. Câu hỏi thường gặp

Con riêng của bố có được hưởng di sản không?

Có. Con riêng là con đẻ của người đã mất, thuộc hàng thừa kế thứ nhất như các con khác, hưởng phần bằng nhau.

Bố mẹ cho đất bằng miệng từ trước, không có di chúc, có tính vào di sản không?

Việc cho tặng bằng miệng không có giá trị đối với quyền sử dụng đất — hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Vì vậy, nếu chỉ “cho miệng” mà chưa làm thủ tục, quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bố mẹ và được tính là di sản để chia. Người đang sử dụng đất do được “cho miệng” không đương nhiên được công nhận quyền nếu các đồng thừa kế khác không đồng ý.

Một người đang giữ sổ đỏ không chịu chia thì phải làm sao?

Việc giữ Giấy chứng nhận không làm thay đổi quyền thừa kế của người khác. Các đồng thừa kế có thể yêu cầu người đang giữ đất cùng đi công chứng phân chia; nếu không hợp tác thì khởi kiện ra Tòa án trong thời hiệu 30 năm (đối với đất).

Ông bà mất mấy chục năm, không còn giấy chứng tử thì làm thủ tục thế nào?

Liên hệ UBND cấp xã nơi ông bà đăng ký thường trú/khai tử để xin trích lục khai tử. Nếu sổ hộ tịch gốc không còn, UBND xã sẽ hướng dẫn thủ tục đăng ký lại việc đã qua đời theo quy định hộ tịch. Đây cũng là vướng mắc phổ biến khiến hồ sơ bị “ngâm” — nên làm bước này trước khi đến công chứng.

Bước tiếp theo

Thừa kế không di chúc tưởng đơn giản nhưng dễ phát sinh tranh chấp ngay trong gia đình, đặc biệt khi di sản là đất đai. Nếu gia đình bạn đang vướng mắc — chưa xác định được hết người thừa kế, thiếu giấy tờ, hoặc có người không hợp tác — hãy liên hệ để được hướng dẫn cụ thể cho trường hợp của mình:

📞 Hotline/Zalo: 0966.475.966 · Nhắn Zalo · Đặt lịch tư vấn

Minh bạch nội dung: Bài viết do đội ngũ biên tập pháp lý ANT Legal (AI Legal Council) nghiên cứu, soạn thảo và rà soát theo quy trình nội bộ 7 bước (nghiên cứu – dự thảo – phản biện – hiệu đính – kiểm tra – xuất bản). Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho vụ việc cụ thể. Ngày rà soát: 28/09/2026.