Sang tên sổ đỏ cho con: cần giấy tờ gì, có phải đóng thuế, phí gì không?

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024: Điều 27 (quyền tặng cho và yêu cầu công chứng), Điều 45 (điều kiện tặng cho), Điều 133 (đăng ký biến động), Điều 136 (thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận).
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/8/2024): Điều 22 (thời gian giải quyết), Điều 37 (trình tự, thủ tục và thành phần hồ sơ đăng ký biến động).
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025): Điều 18 (được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trên địa bàn cấp tỉnh).
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026, thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007): Điều 4 (miễn thuế đối với quà tặng bất động sản giữa cha mẹ và con).
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Điều 10 (miễn lệ phí trước bạ), Điều 8 (mức thu 0,5% áp dụng khi không thuộc diện miễn).
• Thông tư 257/2016/TT-BTC: Điều 4 (mức thu phí công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất).
• Nghị định 123/2024/NĐ-CP: Điều 16 (xử phạt khi không đăng ký biến động đúng hạn).

Lưu ý: pháp luật có thể thay đổi; các mốc hiệu lực nêu trên được rà soát tại thời điểm viết bài (tháng 9/2026). Trường hợp của mỗi gia đình có thể khác nhau, nên đối chiếu với văn bản đang có hiệu lực hoặc hỏi ý kiến tư vấn trước khi thực hiện.

Điều kiện để cha mẹ tặng đất cho con

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cha, mẹ chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ cả 5 điều kiện sau:

1. Đã có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất);
2. Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Còn trong thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ;
5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.

Thực tế hay vướng nhất là điều kiện (1): đất chưa có sổ đỏ thì chưa thể làm thủ tục tặng cho – sang tên. Trường hợp đất mới chỉ có giấy viết tay, cần làm sổ đỏ trước. Xem thêm bài: Mua đất chỉ có giấy viết tay, không có sổ đỏ: có làm được sổ không, có bị mất đất không?

Hồ sơ cần chuẩn bị (checklist)

Hồ sơ gồm 2 nhóm: hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho và hồ sơ đăng ký biến động (sang tên).

1. Để công chứng hợp đồng tặng cho (mang bản gốc để đối chiếu)

• ☐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc;
• ☐ CCCD/hộ chiếu của cha, mẹ (bên tặng cho) và của con (bên nhận);
• ☐ Giấy tờ chứng minh quan hệ cha, mẹ – con: giấy khai sinh của con (rất quan trọng để sau này làm căn cứ miễn thuế, phí);
• ☐ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên tặng cho (để xác định đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng – nếu là tài sản chung thì cả hai vợ chồng cùng ký);
• ☐ Dự thảo hợp đồng tặng cho (văn phòng công chứng thường có mẫu, hoặc nhờ soạn trước).

2. Để đăng ký biến động – sang tên sổ đỏ

• ☐ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP);
• ☐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản gốc);
• ☐ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực;
• ☐ CCCD của các bên;
• ☐ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và Tờ khai lệ phí trước bạ, kèm giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn (giấy khai sinh của con, CCCD của cha mẹ);
• ☐ Văn bản ủy quyền (nếu nhờ người khác đi làm thủ tục thay).

Trình tự thực hiện – 4 bước

Bước 1 – Ký hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng. Cha, mẹ và con cùng có mặt (hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ), ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực – hợp đồng viết tay không công chứng thì không đủ điều kiện sang tên.

Bước 2 – Kê khai thuế, phí. Nộp tờ khai thuế TNCN và tờ khai lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ cha, mẹ – con để được xác nhận thuộc diện miễn. Dù được miễn, gia đình vẫn phải làm bước kê khai này, không được bỏ qua.

Bước 3 – Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên). Nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng tặng cho, gia đình phải thực hiện thủ tục này (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Quá hạn có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đến 3.000.000 đồng và bị buộc phải đi đăng ký (khoản 2, khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

Bước 4 – Nhận kết quả. Cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ, cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên người con (hoặc xác nhận thay đổi vào sổ đã cấp).

Nộp hồ sơ ở đâu?

Nộp tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (chi nhánh). Từ ngày 01/7/2025, theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân được lựa chọn nộp hồ sơ tại bất kỳ điểm tiếp nhận nào trên địa bàn cấp tỉnh, không bắt buộc phải nộp đúng nơi có đất như trước đây. Ngoài nộp trực tiếp, gia đình có thể nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công.

Thời gian giải quyết bao lâu?

Theo điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp đăng ký biến động do tặng cho quyền sử dụng đất, thời gian giải quyết là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có).

Sang tên sổ đỏ cho con có phải đóng thuế, phí gì không?

Để được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, gia đình phải có giấy tờ chứng minh quan hệ cha, mẹ – con (thường là giấy khai sinh của con) nộp kèm tờ khai. Thiếu giấy tờ này, cơ quan thuế không có căn cứ áp dụng miễn.

Mức phí công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Ví dụ: mảnh đất được định giá 02 tỷ đồng thì phí công chứng = 01 triệu + 0,06% × 01 tỷ = 1.600.000 đồng.

Trường hợp không thuộc diện miễn (ví dụ: cô tặng cháu, bạn bè tặng nhau): người nhận phải nộp thuế TNCN với thuế suất 10% trên phần giá trị bất động sản vượt trên 20 triệu đồng cho mỗi lần nhận (khoản 1, khoản 2 Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 – số 109/2025/QH15; Điều 61 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Lưu ý: mức 10 triệu đồng theo Thông tư 111/2013/TT-BTC cũ đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 cùng với Luật Thuế TNCN 2007. Giá trị đất xác định theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm làm thủ tục đăng ký (điểm c khoản 4 Điều 61 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Ngoài ra, người nhận còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị nhà, đất (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

Những rủi ro thường gặp cần tránh

• Sổ đỏ cấp cho “hộ gia đình”: nếu sổ ghi chủ sử dụng là “Hộ gia đình ông/bà…”, quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên trong hộ. Muốn tặng cho con, cần có văn bản đồng ý của các thành viên còn lại trong hộ (có công chứng/chứng thực). Tự ý một người ký tặng cho có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu.
• Chỉ tặng một phần thửa đất: phải làm thủ tục tách thửa trước, và thửa đất mới phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Không tách được thì không sang tên riêng phần đó được.
• Đất đang thế chấp ngân hàng: quyền sử dụng đất đang thế chấp thì không đủ điều kiện tặng cho (vi phạm điều kiện “không bị kê biên, không bị hạn chế quyền”). Phải giải chấp trước.
• Đất là tài sản chung của vợ chồng: hợp đồng tặng cho cần cả hai vợ chồng cùng ký. Một người tự ý tặng có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của người còn lại.
• Quên thời hạn 30 ngày: ký công chứng xong mà để quá 30 ngày không đi đăng ký biến động sẽ bị phạt 2–3 triệu đồng như đã nêu.
• Nhầm lẫn “không mất tiền”: được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ không có nghĩa là “làm không tốn đồng nào” – vẫn còn phí công chứng và phí, lệ phí hành chính.

Câu hỏi thường gặp

1. Ông bà tặng đất cho cháu có được miễn thuế, phí không?
Có. Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2025 và khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP đều liệt kê quan hệ ông, bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại thuộc diện được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

2. Cha dượng, mẹ kế hoặc cha mẹ nuôi tặng đất cho con có được miễn không?
Được, nếu quan hệ nuôi dưỡng hợp pháp (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cũng thuộc diện miễn theo đúng điều luật nêu trên). Cần giấy tờ chứng minh quan hệ (quyết định công nhận việc nuôi con nuôi).

3. Con chưa đủ 18 tuổi có đứng tên trên sổ đỏ được không?
Được. Con chưa thành niên vẫn có thể là người sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận; cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật thực hiện thủ tục thay con.

4. Đất nông nghiệp có tặng cho con được không?
Được, nếu đáp ứng đủ 5 điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như đất ở.

5. Có thể làm toàn bộ thủ tục online không?
Một số bước (nộp hồ sơ đăng ký biến động) có thể thực hiện qua Cổng dịch vụ công, nhưng bước công chứng hợp đồng tặng cho vẫn phải làm trực tiếp tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước tiếp theo

Trước khi đi công chứng, gia đình nên tự kiểm tra nhanh: (1) sổ đỏ có đủ 5 điều kiện tặng cho không; (2) đất là tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng / hộ gia đình; (3) đã chuẩn bị giấy khai sinh của con để làm căn cứ miễn thuế, phí chưa. Chuẩn bị kỹ 3 điểm này sẽ giúp thủ tục diễn ra trong một lần, không phải đi lại bổ sung.

Nếu thửa đất có tình huống phức tạp (đang thế chấp, có tranh chấp trong gia đình, sổ hộ gia đình, muốn tặng một phần), nên được tư vấn trước khi ký hợp đồng để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

Bài viết liên quan: Mua đất chỉ có giấy viết tay, không có sổ đỏ: có làm được sổ không, có bị mất đất không?