Tách thửa, hợp thửa đất: điều kiện, diện tích tối thiểu, thủ tục và thuế phí

Tóm tắt nhanh

Bạn được tách thửa, hợp thửa đất khi: (1) đất đã có sổ đỏ; (2) còn trong thời hạn sử dụng đất; (3) không tranh chấp, không bị kê biên; (4) sau khi tách/hợp vẫn bảo đảm có lối đi, kết nối giao thông, cấp thoát nước hợp lý. Tách thửa thêm điều kiện: mỗi thửa sau tách phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định (mỗi tỉnh khác nhau — không có con số chung cả nước). Hợp thửa thêm điều kiện: các thửa phải cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê đất. Tách/hợp thửa được cấp sổ đỏ mới, thời hạn giải quyết không quá 12 ngày làm việc (22 ngày ở vùng khó khăn).

Căn cứ pháp lý

• Điều 220 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/08/2024): quy định trực tiếp về tách thửa, hợp thửa đất.
• Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: tách/hợp thửa là trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025: thủ tục hành chính tách/hợp thửa áp dụng từ 01/7/2025 — thành phần hồ sơ, nơi nộp, thời hạn giải quyết.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP: ban hành Mẫu số 21 (Đơn đề nghị tách/hợp thửa) và Mẫu số 22 (Bản vẽ tách/hợp thửa).
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026) và Nghị định 10/2022/NĐ-CP: nghĩa vụ thuế, lệ phí khi kèm theo chuyển nhượng/tặng cho.

4 điều kiện chung cho cả tách thửa và hợp thửa

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, mọi trường hợp tách hoặc hợp thửa đều phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

1. Đã có sổ đỏ. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất chưa có sổ đỏ thì không tách/hợp được — phải làm thủ tục cấp sổ lần đầu trước. Xem thêm: mua đất chỉ có giấy viết tay, có làm được sổ đỏ không?
2. Còn trong thời hạn sử dụng đất. Đất đã hết thời hạn mà chưa gia hạn thì không đủ điều kiện.
3. Không tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Ngoại lệ quan trọng: nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được tách/hợp. Nếu đang vướng tranh chấp ranh giới, xem hướng dẫn: hàng xóm lấn chiếm đất phải làm gì và tranh chấp đất đai với hàng xóm: hòa giải, khởi kiện.
4. Bảo đảm có lối đi. Sau tách/hợp phải có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nếu bạn dành một phần đất ở để làm lối đi khi tách/hợp thì không phải chuyển mục đích sử dụng đối với phần đất làm lối đi đó.

Điều kiện riêng khi TÁCH thửa

Ngoài 4 điều kiện chung, tách thửa phải đáp ứng thêm các điều kiện tại khoản 2 Điều 220:

1. Diện tích tối thiểu: mỗi tỉnh quy định khác nhau

Các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Đây là điểm nhiều người nhầm lẫn nhất: pháp luật không quy định một con số chung cho cả nước. Mỗi tỉnh/thành ban hành quyết định riêng, phân theo loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp…) và khu vực (phường/thị trấn, xã đồng bằng, xã miền núi…). Muốn biết chính xác thửa đất của mình cần bao nhiêu m², bạn tra quyết định của UBND tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai / Trung tâm Phục vụ hành chính công.

Lưu ý hai trường hợp đặc biệt:

• Nếu thửa đất tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
• Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải tách thửa, và diện tích tối thiểu sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.

2. Phân chia theo bản án của Tòa án

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa. Khi đó các bên phải thỏa thuận phương án khác (ví dụ một bên nhận đất, bên kia nhận tiền chênh lệch).

Điều kiện riêng khi HỢP thửa

Theo khoản 3 Điều 220, hợp thửa phải đáp ứng thêm:

• Các thửa đất đem hợp phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất. Ngoại lệ: hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau, hoặc hợp thửa có đất ở + đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
• Nếu các thửa khác nhau về mục đích/thời hạn/hình thức trả tiền thuê mà vẫn muốn hợp thì phải làm đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng, điều chỉnh thời hạn, chuyển hình thức trả tiền thuê để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn, một hình thức.

Thực tế, hợp thửa thường dùng khi: gộp các thửa nhỏ liền kề của cùng một chủ để dễ quản lý, xây dựng; hoặc xử lý trường hợp tách ra một thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu (bắt buộc hợp đồng thời với thửa liền kề).

Hồ sơ tách/hợp thửa gồm những gì?

Theo thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025, hồ sơ gồm 01 bộ:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
2. Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
3. Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp — bản gốc.
4. Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách/hợp thửa (nếu có).

Trường hợp tách thửa để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng cho người khác (có thay đổi người sử dụng đất): chuẩn bị thêm hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện công chứng theo quy định pháp luật về công chứng. Xem chi tiết trường hợp tách cho con: sang tên sổ đỏ cho con: giấy tờ, thuế phí.

Nộp hồ sơ ở đâu? Quy trình và thời hạn

Nơi nộp: một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh — Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Có thể nộp trực tiếp, qua bưu chính, trực tuyến trên Cổng dịch vụ công, hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận với Văn phòng đăng ký đất đai.

Quy trình:

1. Bạn nộp hồ sơ; cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (thiếu thì trả lại kèm Phiếu yêu cầu bổ sung).
2. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, ranh giới, diện tích, loại đất và đối chiếu Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định đủ điều kiện hay không.
   • Không đủ điều kiện (hoặc sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất / thiếu kích thước các cạnh / diện tích và kích thước không thống nhất): trả hồ sơ và thông báo rõ lý do trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
   • Đủ điều kiện: trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, xác nhận đủ điều kiện vào Đơn và Bản vẽ để hoàn thiện thủ tục cấp sổ mới.
3. Hoàn thiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa sau tách/hợp và trao cho người được cấp.

Thời hạn giải quyết tổng: không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn: không quá 22 ngày làm việc.

Tách/hợp thửa có được cấp sổ mới không? Có. Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hợp thửa hoặc tách thửa đất là trường hợp đăng ký biến động phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tách/hợp thửa mất bao nhiêu tiền? Thuế, phí

1. Trường hợp tách/hợp đơn thuần (không đổi chủ sử dụng đất)

Bạn chỉ chia/gộp thửa của chính mình, không chuyển nhượng, không tặng cho ai: không phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Các khoản phải nộp gồm:

• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: mức thu theo quy định của từng địa phương (hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất).
• Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (bao gồm cấp mới khi tách/hợp): theo Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi tại Thông tư 106/2021/TT-BTC); mức thu cụ thể do địa phương quy định.
• Lệ phí trước bạ khi cấp sổ mới: 0,5% giá trị nhà, đất (giá tính theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh) theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

2. Trường hợp tách để chuyển nhượng (bán một phần đất)

Ngoài các phí trên, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% × giá chuyển nhượng (khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, số 109/2025/QH15 — luật hiện hành, hiệu lực từ 01/07/2026), và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Các bên nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng ai chịu khoản nào. Trước khi mua một phần thửa đất lớn, xem checklist 15 mục kiểm tra pháp lý trước khi mua đất.

3. Trường hợp tách để tặng cho con cái, người thân

Đây là trường hợp được ưu đãi nhất:

• Miễn thuế TNCN: thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ–chồng; cha mẹ–con; ông bà–cháu; anh chị em ruột được miễn thuế (khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025).
• Miễn lệ phí trước bạ: nhà, đất nhận tặng cho, thừa kế giữa các quan hệ trên được miễn lệ phí trước bạ (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Cần giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (giấy khai sinh…).

Vẫn phải nộp phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ và phí công chứng hợp đồng tặng cho.

Bị từ chối tách/hợp thửa thì làm gì?

Cơ quan đăng ký đất đai phải trả hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản trong 03 ngày làm việc. Các lý do thường gặp:

• Thửa sau tách không đạt diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh → phương án: điều chỉnh ranh giới tách, hoặc làm đồng thời hợp thửa với thửa liền kề.
• Đất đang tranh chấp, bị kê biên → giải quyết xong tranh chấp/thi hành án rồi nộp lại.
• Sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất, thiếu kích thước các cạnh, hoặc diện tích/kích thước không thống nhất → làm thủ tục đo đạc, chỉnh lý trước.
• Hết thời hạn sử dụng đất → gia hạn trước khi tách/hợp.
• Thửa sau tách/hợp không có lối đi → thiết kế lại phương án bảo đảm lối đi.

Khắc phục xong, bạn nộp lại hồ sơ mới. Nếu không đồng ý với quyết định hành chính của cơ quan đăng ký đất đai, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật về khiếu nại và tố tụng hành chính.

Câu hỏi thường gặp

1. Tách thửa có phải xin phép ai trước không?
Không phải “xin phép”. Bạn nộp hồ sơ đề nghị; Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và cấp sổ mới nếu đủ điều kiện.

2. Tách thửa cho con có cần con ký tên không?
Có — vì có thay đổi người sử dụng đất nên cần hợp đồng tặng cho có chữ ký hai bên và công chứng theo quy định.

3. Hai thửa của hai người khác nhau có hợp thửa được không?
Về nguyên tắc hợp thửa là gộp các thửa của cùng một người sử dụng đất. Muốn gộp thửa của hai chủ khác nhau thì phải chuyển nhượng/tặng cho về một chủ trước, sau đó mới hợp thửa — và các thửa phải đáp ứng điều kiện tại khoản 3 Điều 220.

4. Tách thửa đất nông nghiệp có được không?
Được, nếu đáp ứng đủ điều kiện chung và diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp theo quy định của UBND cấp tỉnh.

5. Tách thửa xong bao lâu thì có sổ mới?
Thời hạn giải quyết thủ tục không quá 12 ngày làm việc (22 ngày ở vùng khó khăn) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn được trao sổ đỏ mới.

6. Đất trong quy hoạch có tách thửa được không?
Luật Đất đai 2024 không liệt kê “đất trong quy hoạch” là điều kiện cấm tách thửa tại Điều 220. Tuy nhiên trên thực tế, địa phương có thể tạm dừng giải quyết một số thủ tục đất đai trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Bạn nên hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi nộp hồ sơ.

Nội dung được rà soát bởi đội ngũ biên tập pháp lý ANT Legal. Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tổng quát theo văn bản hiện hành, không thay thế tư vấn cho trường hợp cụ thể của bạn.

Cần tách/hợp thửa? Để ANT Legal đồng hành

Mỗi tỉnh có quy định diện tích tối thiểu khác nhau, mỗi hồ sơ có tình huống riêng (tranh chấp một phần, sổ thiếu sơ đồ, tặng cho người thân…). Gọi ngay để được kiểm tra điều kiện và chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu, tránh bị trả hồ sơ mất thời gian:

📞 Hotline/Zalo: 0966.475.966 — nhắn Zalo tại đây