Mua nhà ở hình thành trong tương lai: thủ tục pháp lý, đặt cọc, thanh toán, bảo lãnh ngân hàng

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nói cách khác, bất kỳ căn hộ chung cư nào đang xây, đang đào móng hoặc mới được khởi công đều thuộc diện này. Tuy nhiên, dự án thuộc diện này không đồng nghĩa chủ đầu tư được phép bán — chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo Điều 24 (xem mục 2) thì nhà ở hình thành trong tương lai mới được bán. Khi mua loại nhà ở này, người mua ký hợp đồng và trả tiền theo tiến độ xây dựng, chứ không nhận nhà ngay như khi mua nhà có sẵn.

2. Điều kiện để chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Đã được khởi công xây dựng.
2. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, gồm một trong các loại: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Có giấy phép xây dựng và hồ sơ (hoặc thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế nếu thuộc trường hợp không phải cấp giấy phép); có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án. Riêng nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.
4. Thông báo cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi bán. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản trong 15 ngày; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
5. Nhà ở thuộc dự án bất động sản đã được chấp thuận và có mục đích đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng các điều kiện khác theo Điều 14 của Luật.
7. Đã công khai thông tin theo Điều 6 của Luật (quy định về công khai thông tin bất động sản).

3. Đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai: tối đa 5% giá bán

Đặt cọc là bước đầu tiên trong hầu hết các giao dịch mua nhà hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra hai giới hạn cứng tại khoản 5 Điều 23:

• Trần tiền đặt cọc: không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thời điểm được thu cọc: chỉ khi nhà ở đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh (xem mục 2). Chủ đầu tư không được thu cọc khi dự án còn “trên giấy tờ quy hoạch”.
• Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 23 còn buộc chủ đầu tư phải:

• Sử dụng tiền đã thu từ bên mua đúng mục đích đầu tư xây dựng dự án theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng dự án cho bên mua;
• Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Xem chi tiết: Đặt cọc mua đất/nhà — hợp đồng, phạt cọc và rủi ro.

4. Tiến độ thanh toán: 30% – 70% – 95% – 5%

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trần thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

5. Bảo lãnh ngân hàng: quyền của bên mua

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thiết lập cơ chế bảo lãnh nhằm bảo vệ tiền của bên mua:

• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua — tức là nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết.
• Bên mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Việc từ chối bảo lãnh phải được thỏa thuận bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán.
• Chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng (hoặc theo thời hạn đã thỏa thuận).
• Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi bên mua đã nhận được thư bảo lãnh.
• Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà và không thực hiện nghĩa vụ tài chính mà bên mua có yêu cầu, ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư theo cam kết bảo lãnh.

6. Hợp đồng mua bán: có cần công chứng không?

Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức (trường hợp phổ biến: chủ đầu tư là doanh nghiệp) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, không bắt buộc công chứng không có nghĩa là hợp đồng được soạn tùy tiện. Theo khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng, thời hạn sử dụng nhà chung cư, trách nhiệm và mức đóng kinh phí bảo trì cùng tài khoản nộp.

7. Bán lại nhà khi chưa có sổ: chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Nhiều người mua nhà hình thành trong tương lai có nhu cầu bán lại trước khi được cấp sổ hồng. Pháp luật cho phép thực hiện việc này thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán:

• Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng (không áp dụng với nhà ở xã hội).
• Điều 50: việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện: chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận; hợp đồng không có tranh chấp (hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực); nhà không bị kê biên, thế chấp (trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý); hợp đồng được xác lập đúng theo luật. Chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng.
• Điều 51: bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với chủ đầu tư; chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận.

Xem chi tiết: Quy định về văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản.

8. Nhận bàn giao nhà và làm sổ hồng

Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo pháp luật về nhà ở. Khi nhận bàn giao, người mua cần kiểm tra: diện tích thực tế so với hợp đồng, chất lượng hoàn thiện, các tiện ích cam kết, và biên bản nghiệm thu của công trình.

Về thủ tục làm sổ hồng sau khi nhận nhà — bao gồm thời hạn chủ đầu tư phải nộp hồ sơ, các khoản thuế, phí phải nộp và cách xử lý khi bị chậm cấp sổ — xem bài viết chuyên sâu: Tranh chấp chung cư: đòi sổ hồng khi chủ đầu tư chậm bàn giao.

9. Chủ đầu tư vi phạm bị phạt thế nào?

Nghị định 339/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 26/8/2026) quy định mức xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Mức phạt trong nghị định là mức áp dụng đối với tổ chức; cá nhân vi phạm bị phạt bằng một nửa (khoản 4 Điều 5).

Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định kèm lợi tức phát sinh, buộc nộp lại khoản lợi bất hợp pháp, buộc cung cấp thư bảo lãnh, buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc theo quy định (khoản 5 Điều 68, khoản 5 Điều 71).

10. Checklist kiểm tra pháp lý trước khi mua nhà hình thành trong tương lai

1. Dự án đã được khởi công xây dựng; với chung cư, phần móng đã được nghiệm thu hoàn thành.
2. Chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án.
3. Có giấy phép xây dựng (hoặc thông báo khởi công nếu không phải cấp phép) và giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
4. Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đã trả lời bằng văn bản chấp thuận cho dự án được bán (trong 15 ngày kể từ khi nhận thông báo).
5. Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán; tiền cọc không quá 5% và chỉ nộp khi dự án đã đủ điều kiện.
6. Lịch thanh toán trong hợp đồng tuân thủ trần 30% – 70% (50% với CĐT vốn FDI) – 95% – 5%.
7. Chủ đầu tư đã có chấp thuận bảo lãnh của ngân hàng; yêu cầu nhận thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc sau khi ký hợp đồng — và chỉ thanh toán sau khi đã nhận được thư bảo lãnh.
8. Kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án (chủ đầu tư phải công khai thông tin thế chấp).

Câu hỏi thường gặp