Công cụ pháp lý · ANT Legal

Ước tính chi phí sang tên nhà đất

Nhập thông tin giao dịch, công cụ sẽ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các khoản phí địa phương — kèm căn cứ pháp lý và bên phải nộp từng khoản.

Nội dung được rà soát bởi đội ngũ biên tập pháp lý ANT Legal · Cập nhật pháp luật lần cuối: 28/09/2026

1. Giá trị giao dịch


Nhập số, không cần dấu chấm — công cụ tự định dạng. Thuế TNCN tính trên giá này (không trừ giá vốn) theo Luật Thuế TNCN 2025.


Nếu giá hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất × hệ số điều chỉnh, cơ quan thuế sẽ ấn định giá tính thuế theo bảng giá đất (Điều 57 NĐ 253/2026/NĐ-CP). Lệ phí trước bạ luôn tính trên bảng giá của tỉnh, không phải giá hợp đồng.

2. Tài sản & địa điểm



Bảng giá đất do UBND từng tỉnh ban hành, thay đổi theo thời kỳ — công cụ không lưu sẵn giá. Vui lòng tra cứu trên Cổng thông tin điện tử UBND tỉnh / Sở Nông nghiệp và Môi trường của tỉnh đã chọn.

3. Hình thức giao dịch




Người thân: vợ chồng; cha mẹ đẻ/con đẻ; cha mẹ nuôi/con nuôi; cha mẹ chồng/con dâu; cha mẹ vợ/con rể; ông bà nội-ngoại/cháu; anh chị em ruột. Lưu ý: mua bán giữa người thân vẫn chịu đủ thuế, phí — miễn chỉ áp dụng cho thừa kế / tặng cho giữa người thân.



Nếu “Có”, thuế TNCN được miễn theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2025 — nhưng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về quyền sở hữu, thời gian nắm giữ và phạm vi chuyển nhượng tại Điều 19 NĐ 253/2026/NĐ-CP. Hãy xác nhận lại với cơ quan thuế trước khi kê khai.


Chính sách giảm 10% lệ phí trước bạ (0,5% → 0,45%) theo Thông tư 117/2026/TT-BTC, áp dụng từ 15/8/2026 đến hết 28/02/2027. Điều kiện: VNeID mức 2, kê khai/nộp điện tử, bên chuyển nhượng đã tích hợp thành công thông tin trên VNeID; mỗi công dân chỉ được hưởng 01 lần/năm cho loại tài sản nhà, đất.

4. Thỏa thuận & phí địa phương



Luật quy định thuế TNCN do bên chuyển nhượng nộp, lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp — nhưng các bên được thỏa thuận khác.



Phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định (Thông tư 85/2019/TT-BTC); thực tế thường trong khoảng 500.000–5.000.000đ, phổ biến 500.000–2.000.000đ. Vui lòng nhập đúng số theo thông báo tại địa phương bạn.


Giả định pháp lý của công cụ

  1. Thuế TNCN tính trên giá chuyển nhượng (không trừ giá vốn) theo Luật Thuế TNCN 2025 — khác cách tính cũ (giá bán − giá mua).
  2. Lệ phí trước bạ tính trên giá theo bảng giá đất / bảng giá xây dựng của tỉnh tại thời điểm kê khai, không phải giá hợp đồng (Điều 7 NĐ 10/2022/NĐ-CP).
  3. Phí công chứng tính trên giá trị quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng; nếu thấp hơn giá nhà nước quy định thì tính theo giá nhà nước (Điều 4 TT 257/2016/TT-BTC).
  4. Chuyển nhượng mua bán giữa người thân vẫn chịu đủ thuế TNCN 2% và lệ phí trước bạ 0,5% — miễn thuế/phí chỉ áp dụng cho thừa kế / tặng cho giữa người thân.
  5. Phí đo đạc, phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do địa phương quy định — công cụ không tự điền, bạn cần nhập đúng số theo thông báo tại địa phương.
  6. Công thức trong công cụ áp dụng khung pháp luật từ ngày 01/7/2026 (Luật 109/2025/QH15 và NĐ 253/2026/NĐ-CP). Giao dịch phát sinh nghĩa vụ thuế trước thời điểm này áp dụng khung pháp luật cũ.

Tuyên bố miễn trừ

Kết quả chỉ mang tính ước tính tham khảo dựa trên khung pháp luật hiện hành và số liệu bạn nhập. Số tiền thực tế do cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai xác định theo bảng giá đất, hồ sơ cụ thể của từng địa phương. Công cụ không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của bạn.

Nguồn tham chiếu

  • Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, số 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026): Điều 4 (miễn thuế), Điều 14 (cá nhân cư trú chuyển nhượng BĐS: giá chuyển nhượng × 2%), Điều 18 (nhận thừa kế, quà tặng: 10% phần vượt trên 20 triệu đồng), Điều 24 (cá nhân không cư trú: giá chuyển nhượng × 2%), Điều 26.
  • Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026): Điều 18 (miễn thuế BĐS giữa người thân), Điều 19 (miễn thuế nhà ở/đất ở duy nhất — có điều kiện), Điều 57 (xác định giá chuyển nhượng: giá hợp đồng; không ghi/thấp hơn bảng giá đất × hệ số điều chỉnh thì dùng bảng giá đất).
  • Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Điều 7 (giá tính lệ phí trước bạ = bảng giá đất/bảng giá xây dựng của UBND tỉnh), Điều 8 khoản 1 (nhà, đất: 0,5%), Điều 10 khoản 10 được sửa bởi NĐ 175/2025/NĐ-CP (miễn LPTB nhà, đất nhận thừa kế/quà tặng giữa người thân).
  • Thông tư 257/2016/TT-BTC, Điều 4: biểu mức thu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho QSDĐ (8 bậc, tối đa 70.000.000đ/trường hợp, đã gồm VAT khi công chứng tại văn phòng công chứng).
  • Thông tư 117/2026/TT-BTC (15/8/2026–28/02/2027, triển khai NQ 66.22/2026/NQ-CP): giảm 10% mức thu LPTB nhà, đất nhận chuyển nhượng (0,5% → 0,45%) khi có VNeID mức 2 và kê khai/nộp điện tử; 01 lần/năm/công dân; giảm tối đa 05 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai.
  • Thông tư 85/2019/TT-BTC: phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ do HĐND cấp tỉnh quy định.

Cập nhật pháp luật lần cuối: 28/09/2026 (đội ngũ biên tập pháp lý ANT Legal).

Bài viết liên quan

Cần luật sư kiểm tra hồ sơ trước khi ký?

Gọi hotline/Zalo ANT Legal: 0966.475.966 · Nhắn Zalo · Đặt câu hỏi cho ANT Legal