购房前房地产法律尽调

房地产交易中的大多数风险不在价格，而在法律状态：土地涉及规划、已抵押、有争议，或证件与现状不符。交定金前做法律核查，是用最便宜的步骤避免最昂贵的损失。下面是 ANT Legal 律师审查房地产材料时使用的清单。

法律核查清单

权属证书（红本/粉红本）：核查真实性、地块信息（地块号、图幅、面积）、土地类型、使用期限、土地使用者，以及抵押、限制的备注。
土地利用规划：在自然资源环境机关或规划信息平台查询规划信息——规划为道路、公园、项目的土地，不宜购买用于长期居住/投资。
争议与查封：核实土地无正在处理的争议、未被查封用于执行（《2024 年土地法》第 45 条规定的转让条件）。
银行抵押：已抵押的土地仍可交易，但需与银行协调解押；在解押方案明确前绝不付款。
现状与证件：实测，将实际界址与地籍图比对；核查地上房屋是否被确权、是否存在违建。
卖方资格：卖方是否为合法土地使用者；共有、继承未分割的情形，全体共有人须共同签署。
财务义务：欠缴的土地使用费、土地税；这些费用可能”附着”于地块转移给新业主。

常见的”陷阱”

假红本或涂改红本——务必在土地登记处核对原件；
购买农用地，听信”可转为宅基地”的承诺，但不具备转用条件；
未查规划就交定金，之后发现土地位于项目范围内；
购买迷你公寓、建在用途不符土地上的房屋——办不出权属证书。

ANT Legal 提供哪些支持？

交定金/签约前全面审查房地产材料的法律状况；
查询、核实规划、争议、抵押信息；
起草保护买方的定金合同和转让合同；
代理谈判，发现法律问题时进行处理。

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看中一块地或一套房，想在交定金前做法律核查？请通过热线/Zalo 0966.475.966将信息发送给 ANT Legal，律师将审查并提示风险。

本内容仅供一般参考，不替代针对具体案件的法律咨询。核查结果取决于每个地块的证件和实际现状。